В чем преимущество и недостатки? Может ли такой способ управления быть альтернативой УО или ТСЖ?
В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены три возможных способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Какой же способ лучше? Какой способ наиболее оптимален для сегодняшнего дня?
Почему сегодня эта тема становится актуальной? Кому это выгодно? В соответствии с Жилищным кодексом, независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. И именно в его компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам касающимся содержания общего имущества в многоквартирном доме и в т.ч способа управления многоквартирными домами (более 12 квартир). При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений на основании решений общего собрания, заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с УО или ТСЖ, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений (более 50%) в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры по предоставлению коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом от своего имени с РСО.
Если общим собранием собственников МКД принято решение (более 50%) о переходе на непосредственное управление, то для них возможны следующие варианты содержания и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений:
1.Самостоятельно исполнять функции управления; 2. По договору с УО или ТСЖ на выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
Опубликованное интервью в местной газете «Янаульские зори» с директором ООО «ЖК» «Альтернатива» Рамилем Ахкямовым о переходе собственников помещений многоквартирных домов (МКД) на непосредственное управление МКД, выявило прямое нарушение интересов жильцов МКД и жилищного законодательства, тем самым принуждая собственников помещений МКД, без решения общего собрания по одиночке заключать договора платы за коммунальные ресурсы напрямую с РСО, расторгнуть договор управления и заключить договор на обслуживание с ООО «ЖК» «Альтернатива».
Жители МКД г. Янвул не против производить плату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям (РСО) по единому платёжному документу, но без перехода на непосредственное управление, как и предусмотрено Жилищным законодательством РФ.
Преимущества при непосредственном способе управления:
-отсутствие затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации;
-гарантированно защищается статья «текущее содержание» от изъятия средств на оплату исков «за пользование чужими денежными средствами», которые предъявляют РСО на задолженность жителей за коммунальные услуги;
-персонифицируется долг за неоплату энергоресурсов по каждой квартире, а не в целом по дому, а значит исключается возможность ограничения или отключения коммунальной услуги всему дому, хотя и при способе управления МКД управляющей организацией это не происходит, т.к отсутствует необходимость отключать весь МКД;
-повышается эффективность общественного контроля выполняемых работ, что при нашем менталитете, мало вероятно.
Недостатки непосредственного способа управления МКД:
-нет постоянно действующих органов управления МКД;
-нет механизма для принятия решений по управлению, кроме проведения общего собрания собственников помещений, что требует значительного времени при решении каких-либо вопросов;
-собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и, как результат, отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту общедомового имущества МКД;
-собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом по определению технического состояния общедомового имущества, хотя и при УО техническое состояние ОДИ по сей день не определено;
-из-за слабой квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание МКД;
- осуществление контроля за исполнением договора подряда за качеством / объёмом работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества МКД, уполномоченным собственниками помещений (председатель совета дома), который представляет интересы собственников помещений во взаимоотношениях с подрядчиком (обслуживающая организация), не возможно, т.к все виды производимых работ обслуживающей организацией не сдавались и не будут сдаваться по акту выполненных работ, что приведёт к ещё большему беспорядку в сфере ЖКХ;
-отсутствие профессионального бухгалтерского учета поступления и расходования средств собственников помещений на содержание МКД;
-не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;
-между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.
платежи за содержание и (или) ремонт поступают на расчетный счет подрядной организации, а у собственников помещений нет механизмов контроля целевого расходования средств;
-сложно контролировать исполнение договора подрядной организацией и использовать финансовые санкции (неустойки ППКУ №354) при неисполнении договорных условий;
-управляющая организация при непосредственном управлении МКД, уже не управляющая организация, а обслуживающая организация, а значит Закон о раскрытии Информации Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 г. на её не распостроняется;
-обслуживающая организация при непосредственном управлении МКД не подотчётна перед собственниками помещений МКД, что противоречит п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ;
-при форме способа управления управляющей организацией, ТСЖ "Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, согласно Постановления Правительства РФ №344, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, но при непосредственном управлении этот порядок расчета не распространяется. Оплата за коммунальные услуги (потребление) при непосредственном управлении производится напрямую Ресурсоснабжающей организации, а разница между ОДПУ и ИПУ (раньше мы считали доначисление, а сейчас общедомовые нужды ОДН) полностью будет оплачиваться собственниками помещений МКД.
В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями, согласно ППКУ №344, пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11 - 14 приложения N 2 к настоящим Правилам", что не выгодно для собственников помещений МКД, т.к все технические и технологические потери энергоресурсов ложатся на плечи жильцов МКД;
В этом случае, мы опять приходим к недовольству жителей МКД по «доначислениям»…!!!
На основании вышеперечисленных преимуществ и недостатков можно прийти к выводу, что: Непосредственное управление, проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях, как бы то не было, есть опытные профессионалы в сфере ЖКХ, есть необходимая техника для оказания различных услуг. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Чем больше дом, тем больше проблем с его управлением и тем больше разногласий между жителями. А найти человека ( в нашем случае председателя совета дома), который по своей инициативе да еще и безвозмездно решал бы массу вопросов практически невозможно.
Вопрос? А что мешает производить плату энергоресурсов РСО на прямую, находясь при управлении МКД управляющей организации или ТСЖ? Жилищное законодательство предусмотрело это, но видимо кому то это не выгодно!
П.7.1.ст. 155 ЖК РФ. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией (далее УО), которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества, (часть 7.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ).
Означает ли это что УО может не собирать плату за услуги (водоснабжение, теплоснабжение)??
Все предельно просто. Собственники жилых помещений не зависимо от формы управления МКД, могут сами выбрать порядок оплаты коммунальных услуг. Есть 2 варианта.
1. Вы оплачиваете УО за коммунальные услуги, а УО в свою очередь рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по единому платёжному документу.
2. Вы оплачиваете напрямую ресурсоснабжающим организациям (для этого нужно просто предоставить в РСО и УО решение общего собрания собственников помещений МКД).
На основании договора заключенного Вами с УО, исполнитель (т.е. ООО «УЖКХ» г. Янаул) несет обязанность перед Потребителем (т.е. перед Вами) предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества. При этом, Потребитель несет обязанность своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Таким образом произведя оплату напрямую ресурсоснабжающим организациям, УО будет считать что условия договора заключенного между Вами и УО в части оплаты выполнены.
Согласно Реформирования ЖКХ, управляющая организация, по-прежнему, должна производить начисление платежей граждан и выставлять соответствующие платежные документы гражданам на оплату коммунальных услуг, но в части оплаты индивидуального потребления указывать получателем платежа - ресурсоснабжающую организацию, а в части оплаты на общедомовые нужды — себя.
Следовательно, применение ч.7.1 ст. 155 ЖК РФ изменяет лишь порядок расчетов за коммунальные услуги и ресурсы, но не изменяет правовую схему взаимоотношений по предоставлению коммунальных услут.
Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время положения Жилищного кодекса РФ предусматривают при управлении многоквартирным домом управляющей организацией (при сохранении обязательного требования о том, что именно управляющая организация предоставляет потребителям коммунальные услуги, но не сама РСО) возможность внесения потребителями платы за все или отдельные коммунальные услуги напрямую в РСО при наличии соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома и в отсутствии необходимости получения согласия РСО на осуществление расчетов в таком порядке.
Для целей реализации решения собственников о прямом направлении в РСО платежей за индивидуально потребленные коммунальные услуги, УО должна включить в платежный документ соответствующую информацию. В этом случае в едином платежном документе необходимо предусмотреть в разделе «получатель платежа» таким получателем не только управляющую организацию, но и ресурсоснабжающую организацию, и соответственно указать суммы, подлежащие внесению каждому из получателей. Да, это не совсем выгодно ООО «УЖКХ» г. Янаул, но зато по Закону! ВОПРОС??? Почему то, что предусмотрено жилищным законодательством, для ООО «УЖКХ» г. Янаул не закон??? Ответ ООО «УЖКХ» г. Янаул, что оплата за коммунальные услуги по единому платёжному документу (с указанием различных расчётных счетов) не предусмотрено программой, жителей МКД не устраивает! Образец заполнения платежного документа в части указания получателей платежей и примерной формы платежного документа, утвержден приказом Минрегиона РФ от 19.09.2011 № 454. Законом предусмотрено, а программой не предусмотрено…???
Таким образом, чтобы не менять нормы Жилищного кодекса РФ, имеющие отношение к обязанностям управляющих организаций при осуществлении ими деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, законодатель должен был предвидеть и распространить нормы иных правовых актов, устанавливающих обязанности на новые управляющие организации (которые по договору будут заниматься только обслуживанием), которые с 1.03.2012г. должны были осуществлять свою деятельность при непосредственном способе управления, называясь управляющими организациями. Иначе бардака в сфере ЖКХ, будет ещё больше! Вывод один: Жилищное законодательство не готово к непосредственному управлению МКД, т.к собственники МКД остаются вообще беззащитны от беспредела . Непосредственное управление МКД можно назвать «Мёртворождённое дитя».
В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение. Руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.
Что будет дальше, насколько этот способ лучше — время покажет. Но не надо забывать, что в итоге все мы, жители, и имеем право выбора честных правил игры.
Спасибо за внимание!
Форум 