С принятием в июле 1991г. Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» руководство страны начало строить капитализм в жилищно-коммунальном хозяйстве - «реформирование ЖКХ», наделив жителей многоквартирных домов (далее – МКД) правом приватизировать «свои» квартиры, выдавая свидетельство о государственной регистрации этого недвижимого имущества. При этом впоследствии и Президент, и Правительство забыли о своем обещании отремонтировать МКД перед приватизацией (ст. 16 Закона).
С 1 марта 2005г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, в нарушение ст. 219 Гражданского кодекса РФ без регистрации в Едином Государственном Реестре Прав ЕГРП, без какого-либо уведомления собственников помещений МКД, проведения общих собраний собственникам жилья стало принадлежать общедомовое имущество (все в МКД, кроме квартир) и даже придомовая территория, без межевания, без обсуждения была проведена их формальная постановка на кадастровый учет.
Дабы успеть за Жилищным Кодексом РФ, Правительство Республики Башкортостан Постановлением №312 от 30.12.2005г. передало государственное имущество органам местного самоуправления (МСУ) муниципальных образований РБ.
Согласно разъяснений Минрегионразвития РФ в письме №14316- РМ/07 от 20 декабря 2006 г. N «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более различным собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны.
Однако, в г. Янаул до сего дня, продолжают числиться у прежнего собственника – Муниципалитета???
Считаем, это сделано специально, чтобы продолжать получать муниципальные деньги за содержание «жилых домов», остающихся на бухгалтерском учете муниципалитета. Количество и качество «своего» общедомового имущества (ОИ) собственники помещений дома по сей день не знают (в Свидетельстве ЕГРП, имеющемся у жителя – собственника, ничего не указывается об общем имуществе дома, якобы, ему принадлежащему в силу закона).
В соответствии Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество (в том числе придомовая территория).
В статье 219 ГК РФ находим, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в т.ч. придомовая территория), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».
ЗАКОНА – который и по сегодняшний день по вине местных властей не реализован.
Сегодня ни администрация ГП г. Янаул, ни управляющие организации не могут подтвердить документами состав и техническое состояние общего имущества МКД г. Янаул. Управляющая компания города – ООО «УЖКХ» была зарегистрирована в 2008 г., протоколы собраний, якобы, проведенных в очной форме в 2008г. оформлялись на 2 листочках. В начале 2009 г. при подписании у собственников Договоров управления МКД с ООО «УЖКХ» г. Янаул Приложением о Составе ОИ МКД не комплектовались.
В августе 2006г. Правительство РФ своим Постановлением №491 утвердило «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме…», а в п. 5 Постановления обязало Министерство экономического развития и торговли РФ утвердить до 01.10.2006г. «порядок определения общего имущества собственников помещений в МКД и форму документа технического учета такого имущества, учета земельного участка, процедуры регистрации прав на общее имущество». Этот важнейший документ, который должен был навести порядок в определении ОИ МКД, до сего дня не работает.
В «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме…»№ 491 указывается, что состав общего имущества определяется «собственниками помещений в многоквартирном доме…»!
Поспрашивайте у соседей, может, вы просто не знаете, и какое – то решение собственниками вашего дома по определению общего имущества принималось!?...
Всем гражданам важно и полезно знать обобщенную картину определения состава общего имущества (ОИ), в том числе и придомовой территории.
О формировании земельных участках под многоквартирным домом
(с элементами озеленения и благоустройства) и оплате за её уборку.
В виду того, что сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства, необходимо Всем знать, что площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.
Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты.
Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:
участка земли, где возведено строение; элементов озеленения и прочего благоустройства; детских и спортивных площадок; сушилок для белья; коллективных автостоянок; пожарных проездов; трансформаторных подстанций; тепловых пунктов; других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома. Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте.
Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность?
Аргументы «за»:
защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов; получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов; приватизация участка бесплатная. Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход. Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.
Аргументы «против»:
необходимость платить налог на землю (до 01.01.2015 г.); на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ: ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.
Заявите о правах на участок, Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков:
первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре. Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно. Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от регистрации. Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:
Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья). Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра. Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно). Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит: уборка придомовой территории от мусора и снега; обустройство и уход за газонами; разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон; изготовление металлической ограды для территории дворов; оборудование детской площадки (горки, песочницы); чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек). Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление. Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения. Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.
Законодательное несовершенство Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного меньше или намного больше. Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти. В некоторых городах по одной и той же плате на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Приватизировать (межевание, постановка на кадастровый учёт с регистрацией в Росреестре, с учётом ФЗ 221) придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Дополнительно отмечаем, что вопрос отнесения земельного участка под многоквартирным домом к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома неоднократно рассматривался судами Российской Федерации. Так, согласно позиции, представленной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами.
К сведению - Ответ прокуратуры Янаульского района от 30.10.2015 г. № 326ж-2015 г.
Проверкой установлено, что администрацией городского поселения город
Янаул сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, ежегодно предоставляются до 1 февраля путем выгрузки данных из программы «Сведения о земельных участках муниципального образования Версия 3.0.4», установленной в помещении управляющей компании ООО «УЖКХ» г. Янаул, ведение которой осуществляет сотрудник указанного общества и переноса указанных данных на флеш-носителе в базу данных Межрайонной ИФНС № 29 по РБ.
Согласно предоставленной указанным налоговым органом информации,
администрацией городского поселения город Янаул сведения о долевой
собственности физических лиц по земельному налогу под многоквартирными
жилыми домами в г. Янаул, предоставлялись 27.12.2010.
В нарушение требований ч.ч. 9.2 и 11 ст. 85 Налогового кодекса РФ части
первой, п.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 5 ст. 16 Федерального закона
от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» в сведениях, предоставленных администрацией городского
поселения город Янаул 31.08.2012, 08.10.2013, 31.01.2014 и 27.01.2015 в
налоговый орган поступала недостоверная информация.
По данному факту нарушения прокуратурой района в адрес главы администрации городского поселения город Янаул внесено представление с требованием об устранении нарушений законодательства, которое рассмотрено, удовлетворено и по нему к дисциплинарной ответственности привлечено 1 виновное лицо.
Также прокуратурой района в адрес начальника Межрайонной ИФНС № 29 по РБ направлена информация о выявленных нарушениях.
Кроме того, судами отмечено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом (установка шлагбаума, платной стоянки и т.д.).
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно Правил № 491 уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Согласно письма Минстроя РФ от 24 сентября 2015 г. N 30846-ОД/04
- Для осуществления и выполнения работ (услуг) по содержанию придомовой территории и, соответственно, включения управляющей организацией в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом стоимости содержания (уборки, благоустройства) придомовой территории, управляющей организации необходимо знать размер (границы) земельного участка с элементами озеленения и благоустройства.
В г. Янаул по сей день управляющие организации неправомерно начисляют в составе платы за содержание общего имущества МКД плату за уборку придомовой территории, которая общедолевой собственностью собственников жилых помещений многоквартирных домов не является, так как значится в реестре муниципальной собственности ГП г. Янаул, не имеет установленных в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ кадастрового отвода земельного участка с границами и размерами. При таких обстоятельствах до приведения в соответствие с нормами Земельного, Градостроительного и Гражданского кодексов РФ у собственников жилых помещений МКД не возникает законных юридических прав на общую и долевую собственность многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, только с момента прохождения процедуры его формирования и в отношении которого проведён кадастровый учёт.
С учётом того, что формирования (межевание – определение границ и площади) земельного участка, его постановки на государственный кадастровый учёт и определения доли в праве на земельный участок под многоквартирными домами, муниципалитетом г. Янаул не проводилось и автоматически передачи придомовой территории в собственность жильцам МКД до 1.03.2005 и по сей день не произошло, взимание платы с жильцов по содержанию и благоустройству земельного участка (придомовой территории) МКД – не законно.
Бремя содержание общего имущества многоквартирного дома (земельный участок), который по сей день договором управления МКД не определён, ст. 36 ЖК РФ по сей день осталась не реализованной, а согласно ГК РФ ст. 210 возникает тогда, когда оно становится собственностью.
Согласно Постановление Правительства (Правил) № 491 п. 15 - в состав услуг и работ не входят: «в» уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков (В нашем случае администрация ГП г. Янаул).
Таким образом, согласно действующего законодательства РФ право общей собственности на земельный участок придомовой территории у собственников жилых помещений многоквартирных домов не возникло. В Росреестре РБ земельный участок многоквартирных домов в собственности граждан также не значится.
Передача жильцам права общей долевой собственности общего имущества в МКД и пользования земельным участком МКД, как общим имуществом, без определения его границ и размера земельного участка (ст.36 ЖК РФ), который определяется в соответствии с требованием земельного и градостроительного законодательства, требовать от жильцов МКД оплаты за его уборку, не законно!
Кроме того, согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, меж дворовые проезды и тротуары относятся к территориям общего пользования, т.е. к территориям, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. По этой причине они также не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений дома.
Поскольку они не содержатся в перечне общего имущества собственников помещений дома, являющегося приложением к договору управления, заключенному между собственниками помещений и УО, а земельные участки якобы поставленные на кадастровый учёт с нарушением процедуры формирования, без решения общего собрания собственников помещений и с целью разрешённого использования - только для застройки и строительства МКД, но не для эксплуатации и обслуживания МКД – юридическим собственником всегда будет являться Муниципалитет.
На основании вышеизложенного, администрации ГП г. Янаул, как собственнику земельных участков, необходимо срочно начать процедуру формирования предусмотренную законом или предусмотреть в бюджете на ближайшие годы расходы на уборку управляющими организациями земельных участков под МКД с элементами озеленения и благоустройства.
С уважением Роман Романович!
Форум 